案例回顾：台湾锦园小区的早期介入成效

项目背景

台州锦园物业项目位于浙江省台州地区，小区用地位于温岭市东南锦屏新区。北临万泉路，路北为城市水网公园——锦屏公园;西接城市河流，河两岸为城市滨河绿带，再向西便是城市主干道体育场路;南靠南屏路;东倚东环路。小区基地呈不规则长条形，地势平坦，尽端式河网分布较多，水质良好。小区规划范围用地35.35公顷，由五个组团和中心区组成，地上建筑面积约44万平方米，地下建筑面积约6万平方米，小区绿地率45.1%，中心绿地面积为3.7万平方米(含水面)。小区居住总户数约2,500户，居住人数为1万人。小区整体的建筑风格是既有地方特色，又有明显的时代感。以坡屋顶为主，局部平屋面、平坡结合。小区以多层住宅为主体，间以高层、中高层、低层。低层住宅顺河就势，岸边的绿带，集中绿地融为一体，后面是多层住宅，沿万泉路布置了四幢高层，形成了内低外高的空间形态。目前是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设，同时被列为该市重点工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。

由于该地的房地产开发和物业管理水平在台州地区相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平。

早期介入四阶段

1、论证阶段

在该项目的论证阶段，物业管理企业——上海徐虎物业经营有限公司温岭分公司就参与了工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见并得到物业建设单位的采纳。

考虑到整个工程项目的状况，第一期属经济适用房，消费者大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，还应考虑降低物业管理成本。按此思路，第一期的绿化率可以低一些，设备选型可以便宜一些;而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层，绿化率要高，设备选型要好。

对整个项目的配套设施建设提出了意见，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用，又要防止对业主的生活产生影响和干扰。

提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也是以后项目销售的亮点。

确定了物业管理早期介入的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。实践证明，这几条意见和建议对物业建设单位是非常有益的帮助，使之市场定位更加准确，性能价格比更为合适，在第一期销售过程中的良好业绩证明了这些。

2、规划设计阶段

在规划设计阶段，上海徐虎物业经营有限公司温岭分公司参加了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得以采纳，也受到了业主的好评。

考虑到项目较大、分期开发的情况，建议在方案设计时采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次的消费者的需求。

对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能的设置等提供了主导意见。

就物业管理的条件在规划设计时予以落实，不仅明确了办公用房，还落实了物业管理人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。

此阶段根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行了详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。

3、建设阶段

在建设阶段，上海徐虎物业经营有限公司温岭分公司跟踪了整个过程，锦园小区管理处主任刘维根召集或参与了多次专题讨论会，其中一次提出了18项整改意见，这些意见大部分都在建设中被采纳：

1、对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求，要求设立足够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要方便清洗。

2、楼梯道大门的安排，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合信报箱，还要注重美观实用和便于维修。

3、在绿化带施工时，首先要考虑浇水管道的铺设，否则又要返修，造成浪费。

4、在施工过程中发现部分基础没有搞好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，如果发生这种情况，此处的管网就会发生断裂。建议予以重新施工。

5、督促物业建设单位将一些特殊的装饰材料留出一部分以便于物业管理的维修和更换，如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等。

4、销售阶段

在销售前，上海徐虎物业经营有限公司温岭分公司将物业管理方案整理并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来。

销售前对售楼人员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解。

在售楼现场设立了专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询，这种咨询和宣传沟通起到了很好的效果，避免了物业建设单位对物业管理的乱承诺，也使未来业主对物业管理有了信心，增强了购买的欲望。

为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就让已招聘的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深。

早期介入六效果

该项目已取得了明显的经济效益和社会效益，同时也使该项目成为台州地区最具有影响力的项目和物业管理的范例。

(一)在经济效益方面：

1、首期16万平方米已基本售完，二期建设虽然还未完成，由于受到经济危机大环境的影响，销售速度放缓，但是前期购房者都享受了房屋升值带来的收益。

2、物业管理由于小区的入住率较高和其他方面的经营收入的补充，经济压力不大，由于物业建设单位体验到了物业管理带来的效果，主动提出了给予其他方面的帮助以支持物业管理水平的进一步提高。

(二)在社会效益方面：

1、该小区已被当地政府指定为参观点和示范小区，成为了当地城市建设和物业管理的样板。

2、小区的物业管理已成为当地政府制定政策法规的实验地。

3、该小区物业管理的成功，为当地物业管理意识和物业管理水平的提高起到了非常积极的促进作用。

4、该项目成功后，物业建设单位的形象大大得以提升，使很多其他物业建设单位提高了对物业管理的认识，纷纷邀请物业管理企业合作和加盟。

早期介入三角色

由台州锦园小区的实际案例可以看出：物业管理的早期介入不仅仅是重要，而且是非常必要的。早期介入工作主要由初期介入、中期介入、后期介入、接管验收四部分组成。做好早期介入工作要明确不同时期的不同介入角色：

1、初期介入要当好顾问。这一阶段的主要工作内容有：①审阅设计方案图纸，提出有关结构布局和各项功能等方面的建议，以达到完善功能、降低造价、保证质量的作用。②审阅设备及容量的配置，考虑日后的实际使用需要以及发展期间分段控制，节约运行成本，减少浪费。③提出日后管理和维修的建议和要求。④提出设计中遗漏的工程项目和内容，如室外安装广告牌。霓虹灯、灯光工程、需要预留管线和接口等。

2、中期介入要加强监理。物业公司增派一线的技术人员进入现场了解熟悉各种管线的铺设及走向，对工程质量进行监督检查，并对修改的工程做好记录。每一个发展商在物业的建设过程中，对其规划设计和施工有不作改动和一成不变的。因此物业公司的介入对日后的设备维修、养护作用甚大，避免以后设备设施出现故障时束手无策，造成损失和影响。

3、后期介入要准备接管。此时物业公司将全面启动，组织机构的建立、人员的招聘与培训、各种管理制度的制订。根据物业的规模和档次，以及发展商和物业使用人的意愿和要求，在初、中期介入中取得的经验，制订出一个切合实际的物业管理方案，为接管物业做充分准备。

由于物业管理的早期介入，对建筑的质量和工程情况比较了解和熟悉，站在业主和使用者的立场上亦可以为发展商以不同的角色起到宣传推广的作用。在房地产开发经营企业中有许多企业经受了质量控制不严而带来的影响和损失，开始意识到早期引入物业管理的重要，加强把关的力度。如开元集团在“锦园小区”的建设初期就引入了物业管理的早期介入，明文规定项目的建设“设计决策小组”必须有物业公司的专业人士参加，并制定了一套严格、有效的工作准则，并赋予物业公司一定的权力，如施工款项的签字权、工程质量的否决权、修改工程方案的建议权等，使物业的规划设计、市场定位、施工质量都达到较高的标准，促进了房产的销售，创造了良好的业绩。