北京通州法院推出“判例原则”的警示作用

社会普遍感到，物业服务企业应该提高服务水平，但又没有人能够拿出让物业服务企业提高水平的激励机制。因为，物业费费率一旦确定，物业服务企业并不能因为提高服务水平而增加收入。既然对物业服务这类不可以随意增加服务费用以激励其维持或提高物业服务水平的情况，是不是能通过业主一方主动启动一种制约办法，能令物业服务企业服务质量下降时相应地减少收入来“激励”物业服务企业维持服务水平呢?

2009年7月6日的《京华时报》刊登了《通州物业费按“判例”减免，不必再费时费力举证，一般可减免8%物业费》的消息中称：

昨天，通州法院发布消息称，为了统一物业费官司中业主的减免标准，该院推出“判例原则”，只要小区内有过酌减物业费的判决先例，其他业主就可直接提出按同样标准减免，一般可酌减8%物业费。

法院有关负责人介绍，通州大约五六成的小区都存在欠费情况。在该院受理的物业公司起诉业主讨要物业费的案件中，经常有业主以物业公司服务不佳为由，要求减免物业费。以往，法官根据业主提供的证据，确认服务的瑕疵程度，然后在判决书中确定业主需要支付的物业费金额。但是由于各个法官认识不同，很容易导致酌减标准不一，甚至在同一小区同一时间段的物业纠纷案中，酌减物业费的数额与比例也不一致，引起了部分业主不满。此次，法院统一物业费酌减标准，只要业主当庭提出物业服务存在瑕疵，法院经审判属实，就会酌减物业费。同一小区内已有业主得到酌减物业费的判决，那么其他业主提出减免要求亦可获得支持……

笔者认为，此次判决的重要意义，就在于通过物业管理的外部法律环境，使得在不能随意增长物业费的情况下，制约或防止物业服务企业服务水平下降成为可能。这次判决不仅为本案所涉及的项目内物业管理费用纠纷提供了统一的减免标准，而且有了新的更为重要的突破。通州“判例原则”中提出：同一小区内已有业主得到酌减物业费的判决，那么其他业主只要以相同理由提出减免要求亦可获得支持。这一原则的提出，使得单个业主为全体业主共同利益而产生的诉讼请求可以被受理，为业主共同权利救济提供了一个新的渠道。

物业服务企业的服务一旦出现问题，从根本上说，侵害的不仅是单个业主的利益，更普遍的是侵害了整个社区所有业主的利益。因此，此次“判例原则”的提出本身就是向全体业主利益的回归。

更重要的是，“判例原则”其实体现了《中华人民共和国信托法》的本质。

一般《合同法》框架下的合同当事人只有委托方(买方)和受托方(卖方)。而《信托法》则规定，合同当事人不单只有委托方和受托方，还包括受益人在内，即三方当事人关系。在《信托法》确定的条件下，受益人即可同样拥有委托人的权利。而且，当受益人之一申请人民法院撤销受托人侵害财产利益的行为时，人民法院所作出的撤销裁定将对全体共同受益人有效。

但如果按照《合同法》框架下制定的买卖合同或委托合同的约定，制约物业服务企业的只有签约人，一般情况下即业主大会或业主委员会。单个业主没有法定权利制约物业服务企业。

这次“判例原则”的突破使得《信托法》框架下的委托人、受托人这两个签约人之外的受益人，也就是每个业主，同样拥有了维护自身和全体合法权益的途径。

对于物业服务行业来讲，通州“判例原则”的提出确实将起到一定的警示作用，物业企业不能再认为少数业主甚至个别业主无法对物业管理进行监督和制约。同时，这次判决实际上是维护了业主群体的利益，从而增强了单个业主维护共同权利的信心。那么像通州法院这样的判决，是否会引起“滥用诉讼权利”的担心呢?其实没有必要。一方面，如果法院裁定起诉的业主胜诉，则说明这种“挑刺”是正义的，是公正的，是维护全体业主利益的举动。另一方面，如果法院不支持起诉业主的诉讼请求，反过来则说明物业服务企业的工作是合适的和符合业主利益的。这样的判决，会提高物业服务企业的自信心。因此，业主们是否滥用权利、无故“挑刺”，会由法院的最终裁判得出结论;而滥用诉权和无故“挑刺”的业主，也将要承担由诉讼产生的高昂成本。

“对单个业主诉讼的裁决对全体业主有效”的这种制度，对于业主们来说无论如何都是一种成本最低、效率最高的维权手段，同时也是对物业服务企业日常工作质量最大的监督力量，它必将时刻提醒着物业服务企业：任何一个业主都可能让法院作出对全体业主有益的维权裁定。

(原载于《现代物业》2009年第8期/总第124期)