架空层改建案例分析

案情简介：

深圳某小区开发商将小区规划用途为停车位的架空层改建为办公场地，用于对外出租和自用办公，经过多次交涉，甚至发生激烈冲突，都无法解决。于是业主以业主委员会名义，向法院提起诉讼，要求确认架空层车位及小区内规划停车位产权属于全体业主所有，要求恢复小区架空层规划的停车位的使用功能。

法院经过开庭审理后，判定架空层和小区地面规划的停车位产权属于开发商所有，判令开发商将架空层立即恢复为规划用途的停车位。

案例分析：

一、开发商应当恢复架空层停车功能的主要依据：

1.根据开发商与深圳市规划国土局签订的《深圳市土地使用权出让合同》的约定，小区的底层应全部架空用作车库；深圳市规划国土局核发的《建设工程规划许可证》注明了首层架空作设备用房及停车用；深圳市规划国土局至今未批准开发商变更小区架空层结构及用途。

2.根据深圳经济特区《房屋建筑面积测绘技术规范》第3.3.7条规定： 架空层 的含义是建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。但是，开发商将小区架空层围合改造，既没得到全体业主同意、也没得到国土规划部门的批准，其行为属于擅自更改规划，其擅自更改规划的违法行为一方面导致业主停车位的减少，另一方面将围合后的架空层对外出租用于办公已造成小区进出人员复杂，不利于小区管理、容易引发治安问题，这两方面都直接损害了全体业主的权益。

3.根据《〈深圳经济特区房地产转让条例〉实施细则》第二十七条第一款的规定 凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经原规划部门批准，一律不得挪作他用； 因此，依照合同约定及法律法规的规定，开发商均应当按原规划立即改造小区首层、及时恢复其架空结构及停车功能。

二、双方主要争议在于：开发商是否有合法依据来证明其拥有小区架空层及地面停车位的权益？

（一）规划的地面停车位及架空层车库权益归属

从《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款 房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 的规定当中可以看出，虽然小区的停车场及广告权益的归属可以约定，但是在买卖双方无特别约定、或者虽有特别约定但是约定不明确或约定无效的情况下，仍应由全体业主享有小区的停车场及广告的权益。有特别约定的，应该经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有,本案中开发商主张有约定,但并未经房地产登记机关登记。

根据开发商在举证期内提交的证据，其抗辩的依据就是：开发商出售房产时与部分业主在房地产买卖合同附表中约定了架空层及地面停车位归甲方拥有；针对架空层，开发商甚至提出架空层所占建筑面积不计容积率、不列入公摊面积等理由来抗辩。

业主委员会认为开发商的抗辩理由不能成立，主要理据如下：

1.小区的架空层车库及地面停车位是经政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施和场所，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，这些公用设施和场所的权益原则上是由小区全体业主享有；换言之，只有在小区的全体业主一致同意将上述争议部位的权益让渡给开发商的情况下，开发商才有可能取得上述相应权益。事实上，开发商至今未得到小区全体业主的同意、虽然部分买卖合同有相关约定，但是这部分合同附表的约定是无效的，即便假设该附表的约定是有效的，但由于开发商始终不能证明小区所有业主均放弃架空层及地面停车位权益，所以小区架空层及地面停车位的权益依法应当归全体业主享有，开发商无权改造、无权使用、也无权获得出租收益。

2.关于架空层，开发商一再强调小区架空层不计入容积率、不列入分摊面积进而提出相应权益不属于全体业主，业主委员会认为这种观点是错误的。按照深圳经济特区《房屋建筑面积测绘技术规范》第6.3.1.3条的规定,凡是用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的建筑物底层架空都属于 不分摊的公用建筑面积 ，这类建筑面积虽然不计入容积率，但其性质是公用建筑面积，与建筑物内的楼梯间、电梯间等垂直移动空间以及公用的门厅、大厅、过道、走廊等平行移动空间这类 应分摊的公用建筑面积 一样，应由全体业主共有。

小区架空层按开发商报建的功能是用于停车，所以该架空层的建筑面积依法不需要分摊到各户，小区架空层建筑面积因此不计入容积率,但它是属于不分摊的公用建筑面积的部位之一,依法应当属于全体业主拥有及共同使用，开发商以架空层不计入容积率为由来主张拥有所有权是毫无法律依据的。

3.关于地面规划停车位，虽然开发商与业主签订的房地产买卖合同中仅约定了业主所购房屋的建筑面积，但是，从政府部门向各业主核发《房地产证》、以及开发商提交国土部门备案的《分户汇总表》明确列明了每户应分摊的土地面积这一事实，足以说明发展商将土地上的房屋转让给业主时，必须将同宗土地的使用权按比例一并转移给该购房业主。具体到小区小区来说，小区全体业主共同拥有70年使用期的土地使用权。正因为架空层所占基底面积以及规划地面车位所在的公用土地面积都按比例分摊到每户业主，所以开发商在未得到小区全体业主一致同意的情况下当然无权取得相应权益

三、法律适用的问题

因为目前小区业主与开发商签订买卖合同的时间是在2007年10月1日之前，当时《物权法》仍未施行，故依法应当适用《城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》及《<深圳经济特区房地产转让条例>实施细则》来判断合同条款的效力及确认争议部位的权属。

上述案件审理过程中，法院最终适用了《物权法》的规定来判定架空层和地面规划停车位的产权。退一步讲，如果架空层及地面车位没有在小区规划时定为停车位，本案件的结果将完全不同。