承租合同没有约定承租人无需交纳物业服务费
【案情】
王某在某小区租赁了张某住房一套,双方签订了房屋租赁协议,但没有明确约定物业管理费用由谁承担。王某入住三个月后,物业服务企业上门催缴物业服务费。王某认为自己是该房屋的承租人而非所有人,并无交纳物业服务费的义务。而张某认为房屋已经由王某居住,物业服务费也不应由自己缴纳。物业服务企业遂将王某和张某起诉至法院要求二人缴纳物业服务费。最后法院判令由张某缴纳物业服务费。
【评析】
本案主要涉及物业服务合同的当事人的问题。
在本案中主要存在两个法律关系:物业服务合同关系和房屋租赁关系。物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主。《物业管理条例》第六条第一款规定:房屋的所有权人为业主。因此,我国的业主只限于房屋的产权人,比如建设单位对未销售的房屋享有所有权,建设单位也是物业管理合同的当事人。而对房屋享有使用权的人不能成为物业管理合同的当事人,例如房屋的承租人、公房的使用人等都不能成为物业管理合同的当事人。虽然承租人、公房使用人不是物业管理合同的当事人,但并不代表他们不承担相应的法律责任,他们依然有义务遵守管理规约以及物业管理的规章制度。在房屋租赁关系中,承租人有交纳租金的义务,而出租人则有义务保障房屋能够正常的使用。因此,从租赁关系来看,房屋的承租人在缴纳了租金后并不负有交纳物业服务费的义务,相反出租人要保障房屋承租人的正常使用,出租人是有义务缴纳物业服务费的。因此在本案中,房屋的出租人张某有义务交纳物业服务费,物业服务企业向承租人王某催要物业服务费于法无据。
如果出租人希望承租人承担物业服务费,可以在房屋租赁合同中做出相关的约定,最好通知物业服务企业,如果物业服务企业同意,则可以发生债务转移的效果,此时承租人负有向物业服务企业缴纳物业服务费的义务。我国《物业管理条例》第四十二条也规定,业主与物业使用人可以约定由物业使用人交纳物业服务费,但是此时业主也负有连带交纳的责任。在此提醒作为出租人的业主,应在租赁合同中明确,物业费的承担,以避免纠纷。