承租合同没有约定承租人无需交纳物业服务费

【案情】

王某在某小区租赁了张某住房一套，双方签订了房屋租赁协议，但没有明确约定物业管理费用由谁承担。王某入住三个月后，物业服务企业上门催缴物业服务费。王某认为自己是该房屋的承租人而非所有人，并无交纳物业服务费的义务。而张某认为房屋已经由王某居住，物业服务费也不应由自己缴纳。物业服务企业遂将王某和张某起诉至法院要求二人缴纳物业服务费。最后法院判令由张某缴纳物业服务费。

【评析】

本案主要涉及物业服务合同的当事人的问题。

在本案中主要存在两个法律关系：物业服务合同关系和房屋租赁关系。物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主。《物业管理条例》第六条第一款规定：房屋的所有权人为业主。因此，我国的业主只限于房屋的产权人，比如建设单位对未销售的房屋享有所有权，建设单位也是物业管理合同的当事人。而对房屋享有使用权的人不能成为物业管理合同的当事人，例如房屋的承租人、公房的使用人等都不能成为物业管理合同的当事人。虽然承租人、公房使用人不是物业管理合同的当事人，但并不代表他们不承担相应的法律责任，他们依然有义务遵守管理规约以及物业管理的规章制度。在房屋租赁关系中，承租人有交纳租金的义务，而出租人则有义务保障房屋能够正常的使用。因此，从租赁关系来看，房屋的承租人在缴纳了租金后并不负有交纳物业服务费的义务，相反出租人要保障房屋承租人的正常使用，出租人是有义务缴纳物业服务费的。因此在本案中，房屋的出租人张某有义务交纳物业服务费，物业服务企业向承租人王某催要物业服务费于法无据。

如果出租人希望承租人承担物业服务费，可以在房屋租赁合同中做出相关的约定，最好通知物业服务企业，如果物业服务企业同意，则可以发生债务转移的效果，此时承租人负有向物业服务企业缴纳物业服务费的义务。我国《物业管理条例》第四十二条也规定，业主与物业使用人可以约定由物业使用人交纳物业服务费，但是此时业主也负有连带交纳的责任。在此提醒作为出租人的业主，应在租赁合同中明确，物业费的承担，以避免纠纷。