郑州：空置房的物业费究竟咋收？

“我的房子5年都没有入住，但是物业管理公司却要收取物业管理费，不交的话就不 让 进 小 区 装修。”最近，郑州市的陶先生碰到了一件烦心事。陶先生表示，一天都没入住，物业费却一分不能少交，这对业主来说太不公平了。
空置房该不该 交 物 业 管 理费？前期空置物业管理费能不能减免？许多业主有着和陶先生一样的困惑。记者就此问题采访了有关人士。

困惑:新房空置5年，物业费照收
2004年，陶先生在郑州市长江路某小区购买了一套新房，由于离上班的地方远，他一直没去装修入住。最近他觉得房子一直闲着很浪费，就想简单装修一下租给别人。
没想到他去跟物业公司联系时，对方却让他把过去五年的物业费补齐，否则不让工人和材料进小区装修。
陶先生说，他现在在东区的另一套房子里居住，这五年没在这套新房住过一天。在这段时间里，他既享受不到物业服务，也不会给物业管理带来负担，因此没有必要交物业费。
对于陶先生的疑问，物业方面的解释是，居民既然买了房子，物业就要保证居民住房的安全，还要保证住房环境。此外，居民总要到自己的房子去看一看，总会享受到物业公司提供的服务，无论业主是否入住，物业人员都在打扫小区卫生，维护绿化，保证小区公共安全。如果说不入住业主就不交纳物业费的话，小区的各项公共设施就得不到必要的维护，所以不交物业费是不可能的。所有的业主都交同样的钱，这样比较公平。

说法：是否居住都应当交物业费
对于陶先生的遭遇，大沧海律师事务所郑州分所的寇浩华律师表示，在平常的法律咨询中，像他这样的情况比较普遍。
据寇浩华律师介绍，物业管理费严格意义上大多为公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化、公共部位和公共设施的维修等，是为整个楼宇、整个小区服务的，即使没有居住，业主的房产也享受到了因这些服务带来的保值和增值。所以，不管业主是否居住，原则上都应支付物业管理费。
中亨都市花园业主张女士认为，业主没有入住小区，就不会产生垃圾清理、车辆看管等需求，这就大大减少了物业人员的工作量，理所当然应该酌情减免物业费。但因为物业人员同样要保证小区绿化、健身等公共设施和小区楼房的公共安全，这项服务无论业主是否入住都是需要有物业人员来提供的，所以从业主的角度讲，也应该适当交纳一定的物业费。《郑州市物业管理条例》第二十八条也明确规定，在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。

延伸：不交不行，能否少交？
物业费是必须得交的，但空置房能不能少交一部分费用呢？大城小爱业主赵先生认为，业主并不是不讲理的，大部分业主都会尊重物业人员的劳动。空房物业费到底该收取多少，应该在交房的时候，由业主和物业方协商一个比例，比如交50%或70%，这样对物业和业主都相对公平。
据了解，国内许多城市如南京、杭州等对小区的前期空置物业管理费是按照相应标准的70%收取的，这都是当地政府根据相关法规结合本地实际补充制定的规定。
2009年11月1日，洛阳市开始实施规范物业服务收费的新规定，新规定为一些空置房和期房业主送来了福音。规定称，业主办理入住手续后长期（连续6个月以上）未使用的空置房，业主或物业使用人应向物业服务企业书面备案，按不低于规定或约定物业服务费标准的80%交纳物业费。
河南文中律师事务所的郑磊律师认为，在实际执行中，部分业主要求从实际入住之日开始交纳物业费，有不少物业公司选择了妥协，按一半收取。陶先生可以只交5年物业费中公共维护的部分，而他没有享受的服务，可以和物业公司协商免交。

■特别提醒：
根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：
(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；
(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；
(3)绿化管理费；
(4)清洁卫生费；
(5)保安费；
(6)办公费；
(7)物业管理单位固定资产折旧费；
(8)法定税费。

●2009年5月1日实行的 《山东省物业管理条例》作出规定：“建设单位未交付的物业和交付后长期空置的物业，其物业服务费标准可以适当降低。”
●无锡市物业服务收费管理办法有关规定，自2006年1月1日起，对未入住或未使用的物业，物业公司按正常物业服务收费标准的70%收取费用。
●2005年颁布的 《南京市物业服务收费管理实施办法》第十五条第二款的规定：业主办理入住手续后长期 （连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理单位书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。