因物业服务问题拒交物业费成吗

事件1

2005年11月，北京通州区某小区十多名业主因未交纳物业费，被物业公司诉至通州区法院。在法庭上，业主们辩称，双方签订物业管理合同以后，物业公司所提供的治安管理、公共设施管理、绿化管理、房屋维修等诸多服务均存在问题。如小区绿化并未达到合同上约定的面积，原本已经种上草的绿地被改建成了收费停车场等。经过法官审查发现，该小区确实存在着绿化、卫生等物业服务不到位的现象，不但不符合物业合同中约定的要求，也没有达到“北京市住宅物业管理服务标准”的要求。通州法院认为，按照物业管理合同约定，物业公司提供物业管理服务后，业主应当向其交纳物业费。但鉴于该物业公司提供的服务存在部分瑕疵，法院最终判令物业公司应对绿化费、管理费和保洁费等予以酌情减收。

事件2

田女士是北京朝阳区某小区业主，2005年4月，因田女士欠交多年物业费，被物业公司诉至朝阳区法院。在法庭上，田女士辩称，她之所以不交物业费，是因为物业公司管理不好，譬如小区摄像头形同虚设；楼上有人向地上倒垃圾，物业人员视而不见；物业公司不代收包裹，导致寄存包裹丢失等。朝阳区法院审理后认为，物业公司已提供了物业管理的主要服务，田女士应支付相应的物业管理费。田女士虽然提供了相关证据，但尚不够充分，故拒交物业管理费的理由不能成立。据此，法院判决田女士于判决生效后30日内向物业公司支付欠交的物业管理费共计2372.56元。田女士不服判决并上诉到市二中院。在市二中院的庭审中，田女士提供了其于2005年拍摄的影像资料及照片。经质证，市二中院认定影像资料及照片中反映的小区卫生环境差、未安排专职的保安人员进行封闭管理、磁卡门因损坏不能使用等问题确实存在。鉴于物业公司的管理服务中存在瑕疵，从而改判田女士支付物业公司物业管理费1500元。

分析

根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的规定，“物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。”因此，在上述两起事件中业主最终获得了胜利。过去，业主们因物业服务问题而拒交物业费的案子很多，但在法院的判决上却是屡战屡败，原因很简单，他们都是输在了证据不足上。而这两次业主们之所以能够成功，主要得益于证据确凿。不过实际上，业主通过拒交物业费来维护自身权利，并不是明智之选。因为，从事小区管理的物业公司一般都是微利企业，他们不可能为业主垫钱来搞物业。物业公司只会有多少钱干多少事，如果收不齐物业费，物业员工会因待遇低、不能按时开支而没有积极性，物业公司对公共设施设备的维保也会因没钱而无法到位，物业服务质量因此将大打折扣，甚至使整个小区陷入恶性循环。由于有人欠费，按时交费的业主们并没有买到货真价实的物业管理服务，其损失可想而知。

提示：

对于业主来说，虽然新的物业条例赋予了业主更多的权利，但对于那些服务工作中确实存在问题的物业公司，也不要一上来就以拒交物业费来维权，应该通过业主委员会或直接要求物业公司按照物业合同的约定进行整改。如果遇到物业公司严重违反合同约定，且拒不整改时，业主们可以向政府行政主管部门进行投诉，也可以通过业主大会解聘物业公司，还可以向法院起诉。不过，业主们一定要认清，物业公司不是万能的，您别什么事都找物业公司解决，更不能随便就拿物业公司当替罪羊、出气桶，那样的话真正倒霉的肯定还是您自己。另外，《物业管理条例》中明确规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”为了小区全体业主的利益，提醒业主们都不要恶意欠费。

对于物业公司来说，管理服务中的任何一项漏洞，都有可能成为业主维权的有力证据。所以，明智的物业公司应该立即要求全体员工端正服务态度，提升服务水平，严格按物业服务合同约定履行义务，不然的话，您也许就是下一家为物业服务不到位买单的公司了