业委会未备案 签物业合同是否有效

【案例简介】

2010年9月至11月，某住宅小区以书面征求全体业主意见的形式召开业主大会。会期届满后，经清点表决票和选票，《业主大会议事规则》和《物业管理规约》以76.4%的表决率通过；业主委员会7名候选人以67%以上得票率通过。业主委员会成立后，未到房管局备案。业主委员会按照业主大会的授权与甲物业公司签订了物业服务合同。2011年5月，因甲物业公司管理不善，部分业主诉至法院以业主委员会未经备案不具备签订物业服务合同的主体资格，要求确认物业服务合同无效。

【案例分析】

这是一起由于部分业主认为业主大会的成立与召开程序上存在一定瑕疵，业主委员会也未到房管局备案，导致权利受损起诉物业公司确认物业服务合同无效的纠纷。本案涉及的主要问题是未经备案的业主委员会签订的物业服务合同是否有效。

首先，业主委员会的依法成立与备案。国务院《物业管理条例》第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”由此可见，业主委员会经业主大会选举产生后，应向房地产行政主管部门备案。此类备案不同于其他规定中的“登记”，是公司、社团法人的成立以登记为成立要件，而业主委员会的备案只是将成立时的相关文件备存于行政主管部门，以便行政主管部门对业主委员会进行监督和管理。业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为，不是行政许可也不是行政确认行为，也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。业主委员会备案登记不会产生业主委员会取得经营或管理的资格和能力，比如对外签订合同的法律效果。本案中，业主委员会已经有效成立，虽然没有到房管局备案，但是这并不影响业主委员会的有效成立。

其次，未经备案的业主委员会签订的物业服务合同的效力。业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，其行使权利的依据是基于全体业主的授权，应在授权范围内从事与物业管理相关的活动。《武汉市物业管理条例》第49条规定：“物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。”根据上述规定，选聘物业公司由业主大会决定，物业服务合同由业主委员会签订。业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记。因此，本案中，业主委员会根据业主大会的授权与甲物业公司签订的物业服务合同是合法有效的。

最后，登记备案行为对业主委员会的成立的实际影响。业主委员会备案制度是对业主委员会的成立实施监督，备案具有赋予业主委员会进行对外活动主体资格的效力。《武汉市物业管理条例》第25条第二款规定：“业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。”备案的重要作用之一是刻制印章。刻制印章是民事法律主体对外进行民事活动的重要凭证，业主委员会如果没有合法有效的印章，将很难进行实际运作，其代表全体业主所为的法律行为将不被外界认可。为加强监督和管理，业主委员会应当在规定的时间内就业主大会成立事项向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

(湖北瑞通天元律师事务所供稿)