别墅四次遭窃后拒付物业费 法院酌情判令业主支付七成

张先生购买了一套独立别墅，然而窃贼在一年中四次入室行窃，且每次行窃时间都在白天。张先生一气之下拒交物业管理费，近日法院判令其按70%的标准支付物管费。日常生活中，不少业主以种种缘由拒交物管费。法律专家提醒，除非有证据证明物业公司在履行合同过程中确实存在管理不到位之处，否则业主的拒付理由往往难以得到支持。

光天化日小偷入室盗窃

2007年初，张先生在市郊购买了一套独立别墅，精心装修后于2008年喜迁新居。小区物业公司具备一级资质，这是张先生购房时看重的因素之一。入住后，张先生对物业公司的管理和服务工作总体上比较满意，每年的物管费都按时交纳。

然而在2011年，自己的家被窃贼四次“光顾”，令张先生愤怒不已。“窃贼真是猖狂，光天化日之下就敢闯入我的家中实施盗窃。丢东西是小事，万一小偷对我们进行人身伤害怎么办？这件事情给我造成了非常大的精神压力。”可是，当他找物业公司协商，对方竟避而不谈。有一次，张先生亲自扭获了小偷，送到保安处，就在等待110出警人员到来之时，因为保安人员的失职，竟然让小偷夺路而逃。张先生认为，就是保安人员的不作为，让不法分子如此猖狂；而且小区景观河周围经常有人捕鱼、采摘果实，有的住宅被出租作为办公场所使用，物业公司履行职责过程中存在纰漏，因此拒绝支付物管费。

“物管费标准一直不变，保安的工资却水涨船高。”物业公司也是一肚子苦水，公司财务捉襟见肘，只能减少保安数量。物业公司曾作出解释，但张先生置之不理，于是物业公司诉至法院讨要物管费1.1万元及滞纳金。

“物业公司为控制用工成本减少保安配置，降低了保安服务质量，在履行职责方面存在瑕疵。”松江法院认为，张先生是在合理行使合同履行抗辩权，不构成违约，因此无需支付违约金。但他行使抗辩权的范围应当与物业公司的违约程度相对应。酌情考虑后，法院判定张先生支付物管费的70%，共计7900余元。

物业是否有过错是争议焦点

及时交纳物管费是业主的义务。然而，业主们迟交、拒交物业费的现象并不少见，近年来法院受理的此类案件数量呈上扬趋势。

“物业服务不达标、物业擅自提高收费标准或自行增加收费项目，业主可拒交物管费。”一位法官指出，在物业服务合同中，会有具体的条款对保安值班、巡逻、维修公共设施等的规定，这是物业公司应尽的义务。但很多案件的争议焦点就在于：物业公司在履行服务职责方面是否有过错？

解放日报记者了解到另一个案例。由于管理人员不到位，公共设施维修不及时，浦东一小区的环境脏、乱、差；被“服务”一年多后，业主忍无可忍，不仅炒了自称服务优良的振群物业公司，还向其追索合同违约金。振群物业却提出反诉，认定100多家业主不交物管费，导致工作没办法开展。业主大会的说法却否认了这一点，“正是因为他们服务太差，很多业主才拒交费的。新选的物业就不存在这问题，现在的交费率超过了九成。”最终，法院认定振群物业的服务距离合同约定的标准存在一定差距，判其赔偿违约金5000元。

然而，法律专家提醒，并非所有的“不达标”都可以成为酌减物管费的理由。例如，对小区绿化未能及时维护、安全隐患未能及时消除、电梯短暂无人看守等较轻微情节，而且可以通过补救措施予以解决的，物管费应当按期交纳。“除非报修后物业公司不予理睬或敷衍了事等，可以按一定比例减少物管费。”