小区入室劫杀刑事案案例分析

原告(上诉人):徐顺法、周玉芳、徐英姿、吴广新(徐顺法与周玉芳系夫妻,徐英姿是徐顺法、周玉芳的长女,徐英姿与吴广新系夫妻)
被告(被上诉人):上海复瑞物业管理有限公司

徐顺法购买了一套商品房并与妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中,该房由上海复瑞物业管理有限公司(以下简称“复瑞公司”)进行物业管理。该小区《公共契约》中约定复瑞公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视,做好住宅区内的安全防范、治安工作。某日凌晨,罪犯曲化波经小区未锁的小铁门翻入徐顺法的房屋并致徐明姿死亡。破案后,曲化波被上海市二中院刑事附带民事判决判处死刑,并判决赔偿徐顺法、周玉芳丧葬费8000元,赔偿徐英姿误工费5246.50元。此后,本案原告又起诉复瑞公司,要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费约50万元,并要求赔礼道歉、置换房屋。法院经审理查明,犯罪行为发生时,小区三大监控系统工程无竣工验收合格证明。此前,小区居民对小区安全提出异议并要求安装防盗铁门窗,但复瑞公司未同意。案发当晚,小区内安装的监视点发现有异常,保安人员现场察看时,因犯罪分子已翻墙入室,未能发现。

本案的最后审理结果:上海市二中院二审认为:

1、徐顺法、周玉芳与复瑞公司间物业管理合同关系成立,而徐英姿、吴广新既未参与订立《公共契约》,又未成为房屋共有人,故该二人不具备诉讼主体资格。
2、徐顺法、周玉芳要求复瑞公司承担违约责任,与要求曲化波在刑事附带民事诉讼中承担赔偿责任有所不同,不适用“一事不再理”的原则。
3、复瑞公司未能提供小区三大监控系统工程竣工验收合格和当晚小铁门锁闭的有效证据,表明其未能切实履行安全防范的义务,已构成违约。
4、违约责任中不存在精神赔偿,故对此不予支持;对原告提出的抚恤金的诉讼请求也因无法律依据而不予支持。最后判决复瑞公司赔偿徐顺法、周玉芳经济损失人民币40000元。

案例分析:

1、关于公共契约; 公共契约,其实是住宅小区管理规约的一种具体表现形式。管理规约是指建筑物区分所有权人为了调整相互之间权利义务关系,通过管理团体集体制定的,对全体区分所有权人具有普遍约束力的书面形式的自治规范。规定了区分所有权的建筑物的业主、专有部分占用人、物业管理公司在物业使用、维护和其他管理服务活动等方面的权利和义务。目前我国的物管条例称之为业主公约,是指与全体业主承诺的,对全体业主具有约束力的,用以指导、规范和约束所有业主、物业建筑专有部分占用人以及物业管理者的权利和义务的行为守则。业主公约对所有业主、物业建筑物专有部分占用人、物业管理者都有约束力。业主公约的主题是物业管理区域内的全体业主,约束范围涉及全体业主和专有部分的占用人。

2、关于物业公司违约问题的分析:在各地公司回贴中都提到了物业公司违约的问题,这非常得好,表明我们对物管合同的认识有了一定的深度,那么我们如何来判断违约与否是我们要讨论的问题。《物业管理条例》三十六条规定,物业管理公司应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。第四十七条规定:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。从本案看来对物业管理公司违约行为客观化衡量,可以参考以下细化标准:

(1)物业管理公司的保安人员和监控措施是否符合法规、规章或者相关文件的强制性规定;
(2)物业管理公司是否具备了合同约定的或者是与其等级和收费标准相适应的保安措施;
(3)物业管理公司的保安制度是否完备、合理,是否符合了法规、规章或相关文件的要求;
(4)物业管理公司是否督促所雇佣的保安人员勤勉尽职,是否保障监控系统正常有效运作;
(5)当发现犯罪时,物业管理公司是否及时采取相应的合理措施;
(6)当小区居民对安全提出合理怀疑或者指出不足时,物业管理公司是否引起重视并积极改进等。假如物业管理公司已达到标准、尽到合理义务,就无须再承担责任。

在本案中,我们也可以根据上述标准衡量复瑞公司是否尽到了保安义务:

1、复瑞公司在住宅小区内的三大监控系统虽已安装并投入使用,但并未竣工验收合格;
2、事发当晚,复瑞公司未将理应锁闭的小铁门锁闭,使罪犯从此门轻易进入小区;
3、事发前,小区居民对小区的安全问题已多次提出质疑,但复瑞公司无动于衷,
4、小区内安装的监视点发现有异常,保安人员现场察看时,因犯罪分子已翻墙入室,未能发现无所作为。结合复瑞公司上述行为综合考量,可以认定其已构成违约。

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启示与思考:

1 、对于可能出现的安全隐患如监控系统工程未开始使用或验收不合格的情况下,物业公司就应制订相应的对策。物业公司须在其能力范围内尽最大职责保护小区安全,否则不能作为物业公司免责的理由。

2 、当小区居民对安全提出合理怀疑或者指出不足时,物业管理公司应引起重视并采取措施积极改进等。

3、在日常管理服务过程中,造成违约的原因除了上述的六点细化标准之外,往往是一个细节的疏忽,比如进出登记,出现突发治安案件或者消防事件时的报警电话,就构成了物业公司是否违约的一个要点。象这类关键时刻是应该在我们日常管理中反复强调和重视的。