妻子以丈夫名义买房也需授权委托

案情:

张先生曾与妻子一同去由某房地产开发有限责任公司开发的一处小区看房。之后,张先生出差到外地。张先生出差回来后他妻子说,她在他出差期间,以他的名义购买了上述小区一套商品房,价值人民币116万余元。其妻在与房地产公司订立的商品房买卖合同上签署了张先生的名字。同时,其妻还向开发商支付了2万元定金。张先生不同意购买此房,找到开发商主张合同不是其本人所签,应为无效,要求其退还定金2万元。但经多次交涉,开发商均不予理睬。张先生遂将该房地产公司起诉至法院,要求确认商品房买卖合同无效,房地产公司返还定金2万元,并承担本案诉讼费用。

判决:

一审法院以表见代理驳回张先生的诉讼请求,即依据张先生与妻子的特殊身份,房地产公司有理由相信妻子的行为能够代表张先生,因此该合同对张先生具有约束力。张先生不服提出上诉。

法院经审理认为,审理该案不适用“表见代理”,更确切地说,该案涉及到“家事代理权”的范围问题,即张妻有没有权利代表张先生签订购房协议。由于张妻以张先生的名义购买的是价值百万的商品房,根据有关法律,涉及到房地产交易的重大财产事项,不属于“日常生活需要”,需要经双方协商同意。张妻以张先生的名义签订购房协议也应该有张先生的授权委托证明。房地产公司在这起案件中有责任认真审查张妻的资格。经过法官对当事人做工作,双方当事人同意调解,由房地产公司退还张先生定金1万元。

同时,主审该案法官考虑到房地产公司也应用法律来保障自身的利益,由一中院向该房地产公司发出司法建议:建议其在商品房销售中认真审核买受人的资格和相关手续。

析法:

该案主审法官介绍,表见代理是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同,如果善意相对人有理由相信其有权代理的,那么善意相对人就可以向本人主张该合同的效力,要求本人承担合同中所规定的义务,受合同的约束。

家事代理权亦称夫妻代理权或者日常事务代理权,是指配偶一方本无代理权,在与第三人就实施日常事务为一定法律行为时,推定享有代理配偶行使权利的权利。也就是说一般情况下,家庭对外发生法律关系时,可以由一方做主,夫妻中任何一方可以不经另一方的同意。而以家庭的名义对外发生法律关系,另一方对此则需承担民事法律责任。比如在日常生活中,夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、生活用品,出借钱财物品,签订房屋租赁协议等等。

对于家事代理权我国法律虽未作规定,但在审判实践中是承认家事代理权的。但行使家事代理权是有范围限制的,最高院的司法解释有规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见”。因此本案涉及处理不动产的重大财产事项,夫妻双方应一致同意,那么张妻代表张先生购房就应有张先生的授权委托证明。