解析《沈阳市物业管理条例》做为业主的权利义务

物业之家讯：连日来，沈阳市十四届人大常委会第二十三次会议审议并通过的 《沈阳市物业管理条例》，成为备受市民关注的热点话题。目前，该法规正按照程序报省人大常委会审议批准。

9月2日，沈阳市人大法制委员会主任委员杨学锋接受记者采访，为市民解析作为业主的权利义务。

维修基金的使用决定权在业主

我们在购买房屋时就已经交纳了一笔住宅专项维修基金，目前由房产部门管理，存进银行，专款专用。但这笔专项维修基金的所有权人是业主，从法律上来讲维修基金的使用决定权在业主，但实际操作上却存在着很多现实困难。

比如，住宅小区里一旦电梯出现故障、可视对讲门坏了或是顶楼漏雨，往往是整个单元的住户干着急，却一点办法都没有。因为以前要动用住宅专项维修基金修缮这些故障，还要按照两个三分之二的原则(即建筑物总面积的三分之二且总人数的三分之二以上)，征求物业小区内其他住宅楼、其他单元住户的意见才行。但由于工作忙、外出等多种原因，找齐这些故障的非关系人，让大家表个态、发个言，还真不是件容易事。

《沈阳市物业管理条例》第四十五条规定：开立住宅专项维修基金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

专家认为，这意味着，住宅专项维修基金动不动用、何时动用，提议权和决定权掌握在涉及维修的业主手里，与故障不相关的同一物业管理区内的其他住户不用参与表态。

也就是说，二单元的电梯坏了，使用住宅专项维修基金时不用征求一单元、三单元等其他幢、单元住户的意见，因为所动用的这笔住宅专项维修基金来自于二单元住户的维修基金分户账，丝毫不会影响到其他业主的利益。专家进一步解释，当住宅专项维修基金的使用余额到达一定标准的“红线”时，应及时启动重新蓄积。

旧小区逐步引入专业物业服务

《沈阳市物业管理条例》的另一处亮点在于，首次将旧住宅区物业管理纳入进来，而不是单单涉及有专业物业管理的新小区。 《条例》明确，旧住宅区的基本问题，政府将担起来、管起来，但不是总管、全管，经过一段时间的培育、培养，要适应实际情况逐步引入专业物业服务，使旧小区的物业管理也进入正轨。

今年，沈阳市委、市政府投入15亿元资金改造1502个老旧弃管小区，改造总建筑面积3972万平方米，近200万居民的居住条件将大幅改善。

专家介绍，本着贴近民生、改善民生的出发点，沈阳市立法抓住这一契机，将老旧小区的物业管理问题纳入到《条例》当中。

对于老旧小区的供水、供气、供热、排水等配套设施设备的维修改造问题，由政府担起责任。 《条例》明确：市和区、县(市)人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期计划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造。

据了解，在征求社会各界意见建议过程中，群众对加强旧住宅区的物业管理问题呼声极高。为培养旧住宅区的自我管理、自我服务能力和意识，《条例》还明确，旧住宅区在进行综合改造后，应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。暂时不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居民委员会的指导下，实行住宅区的自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。