济南首例业主状告物业撤离案开庭

2008年2月16日，管理汇统花园 (论坛 新闻)小区物业的山东省银河伟业物业管理有限责任公司突然撤离，导致小区供暖提前停止、小区物业无人管理。 2008年7月11日，汇统花园业主委员会经小区业主大会授权起诉银河物业，追讨未供暖期间的采暖费，同时业委会将汇统房地产有限公司作为第二被告一同起诉。2008年12月23日，槐荫区人民法院受理了此案，下达了受理案件通知书。

2009年11月17日上午9点，槐荫区人民法院公开审理了这起首例业主状告物业撤离案。

业主追讨：供暖中止，物业撤离，还我采暖费

原告称，2006年2月27日，银河物业与汇统地产签定了《汇统花园物业服务合同》，合同期限为2006年3月1日至2009年2月28日。这份合同第八条约定，合同期内供暖工作由银河物业负责，供暖费收取和供暖盈亏亦由其承担。

2007年冬天，银河物业收取了业主采暖费(燃气费)2048211.15元，于2007年11月27日开始供暖，至2008年2月13日供暖停止，供暖时间比约定的停止供暖时间提前了43天。供暖提前结束后，原告曾多次要求银河物业返还未供暖期间的采暖费，但均未得到处理。
原告认为，汇统地产作为开发建设单位，不但对前期物业公司的选任存在过错，对银河物业的管理服务工作存在监督、检查疏漏，而且在银河物业提前停止供暖后一直推诿、拒绝解决问题，理应承担连带责任。

被告辩称：资金有缺口，停暖没责任

银河物业代理人称，银河物业在服务期间，给小区业主解决了很多问题，尽到了应尽的义务。由于前期建设中不能解决的问题，业主将与产权单位的矛盾转嫁给物业，很不公平。2007年11月18日，经过多方会谈商讨，银河物业同意按照每平方米22.2元的价格收取采暖费，交费业主达到850户以上开始供暖。2007年至2008年采暖季，物业实际收取813户业主采暖费204万余元。在多方干预下，2007年11月27日，银河物业开始供暖，2008年2月13日，因资金短缺受阻，小区停止供暖。

银河物业称，他们中途停止供暖，主要是资金不足的原因。2007年下半年，由于国家天然气价格上调，按照市政供暖指导价收取采暖费，购买天然气再给小区业主供暖，资金缺口很大。汇统花园小区有1284户业主，小区套内建筑面积15万余平方米，小区供暖属于区域供暖，需要购买天然气，利用小区的供暖设备进行二次转换，然后再给业主供暖。在供暖期间，物业设立了专门账户，专款专用，他们只是代收费，并没有向业主收取额外费用，小区供暖出现问题不是物业的责任，更不应该给业主退费。

法庭上，原被告双方对于当庭提供的证据均无异议，因被告不同意调解，法官宣布休庭择日开庭宣判。

直击庭审两大焦点

焦点一：采暖费该不该退

小区业主认为，银河物业违约提前停止供暖，理应退还业主未供暖期间费用；银河物业认为，天然气价格上涨，资金出现缺口，他们专款专用，给小区业主进行供暖，没有额外收取费用，业主缴纳的采暖费用完了，供暖是“被迫”停止，物业不应当承担责任。

庭审中，原被告展开了激烈的陈述和辩诉。针对银河物业的陈述，原告代理律师山东舜天律师事务所的刘怀勇向法院递交了几个证据，证明被告应当承担相应责任，退还业主未供暖期间的采暖费。

原告称，根据《汇统花园物业服务合同》合同第八条规定，2007至2008年度的供暖工作应由银河物业负责，供暖费收取和供暖盈亏也由其自行承担。刘怀勇称，银河物业收取了2048211.15元采暖费，于2007年11月27日开始供暖，于2008年2月13日停止，比约定时间提前终止43天。基于以上原因，经小区业主大会授权，汇统花园业主委员会要求其返还未供暖期间的采暖费。

银河物业该不该依据物业管理合同自负盈亏退还采暖费？银河物业代理人在辩论中说，物业公司是一个企业，是以赢利为目的的，不应该承担采暖费交费不足而带来的亏损。

焦点二：业委会能不能作为诉讼主体

出现物业纠纷或经费困难，物业撂摊子走人，业主该不该追究责任？业委会可不可以作为一个诉讼主体，代表业主起诉物业？一业内人士表示，汇统花园业主状告银河物业一案的宣判，将对这类案件起到标本性的作用。

刘怀勇律师说，每一个物业管理纠纷案件的背后都有太多的无奈，业主的维权之路尤为艰难，现代社区业主众多，业主背景构成十分复杂，单凭少数热心业主的坚持是很难成功的，从目前的实际情况来看，依靠业主委员会的力量往往也难以满足广大业主的要求。造成这种局面的原因有国家法律法规的不完善，对业主委员会性质、地位存在争议，对涉及小区全体业主利益的纠纷司法介入不够全面。但汇统花园小区的业主是幸运的，他们的事情引起了社会各方面的关注，小区业主委员会人员非常负责，他们没有放弃积极寻求解决问题的途径，他们的努力值得借鉴和赞扬，审理该案的槐荫区人民法院敢于面对这样棘手的纠纷，无论案件最终的结果如何，都是值得尊敬的。

针对业委会能不能作为诉讼主体的问题，山东元华律师事务所律师石广利认为，业委会作为业主大会的执行机构，只要依法成立并得到业主大会的合法授权，就可以代表全体业主对侵犯业主合法权益的单位和个人提起民事诉讼。本案属于返还取暖费纠纷，即给付之诉。业委会作为原告提起诉讼的权利来源应该是缴纳过取暖费的业主，而不是全体业主或业主大会的授权。对业委会代表全体业主或相关业主提起诉讼并胜诉的案件，由此产生的收益，应当归全体业主或相关业主所有，业委会或业委会成员无权擅自占用；不过对通过诉讼取得的属于全体业主的权益，经业主大会依法做出决定，可以作为业委会的活动经费或用于支付业委会成员的报酬。

石广利说，对于业委会代表全体业主提起诉讼而后败诉的案件，由此产生的费用，可从业委会依法取得的经费中来支付。至于其经费来源，主要是业主大会决定从业主缴纳的物业费中或物业共有部位和共有设施的收益中提取的；亦或来自于业主的捐赠或其他合法途径；对于业委会代表部分业主提起诉讼而后败诉的案件产生的费用，应该由授权的业主按照胜诉后应得到的收益来分担

市政供暖，让汇统花园业主感受温暖

2002年10月，汇统花园业主开始入住，由汇统物业提供前期物业服务。2006年2月28日，汇统物业撤离，银河物业入驻。2008年2月16日，因为区域供暖造成亏损，银河物业撤离小区，汇统花园业委会开始自治。2008年6月1日，宏达物业入驻，业委会结束自治。2008年11月25日，宏达物业撤离。2008年11月26日，小区业主重新请回汇统物业管理小区。

2008年11月24日晚，小区又因欠缴电费致使全小区停电，小高层停水，居民生活受到严重影响。应汇统花园业主的要求，济南市政府相关负责人赶到小区与居民对话，并召集济南市建委、公安局、供电局、市政公用局、房管局等相关单位，在小区中心会所召开了现场办公会，会议决定供水、供电部门50天内要保证小区的用水用电，并在50天内解决小区水表、电表的“一户一表”改造，春节前小区要接入市政供暖。如今，小区水电暖改造已经完成，今年冬天，汇统花园业主家里的暖气片如期热了起来。

“这么多年了，今年家里是最暖和的，这几天室内温度基本上都在22摄氏度以上，真是太舒服了，折腾了这么多年，还是改成市政供暖享福！”小区业主张女士说。

另外，小区物业管理在汇统物业的管理下已步入正轨，小区保安、保洁等有序进行，受到了业主好评。“物业更换频繁的时候，小区很乱，偷盗事件经常发生，业主为这些事很烦恼，现在物业管理好了，业主也省心了，住在小区里也踏实了。”业主邓女士说。