《江门物业服务收费实施细则》解读 9月1日起实施

物业之家（PM86.COM）讯：记者近日从江门市住建局获悉，《江门市发展和改革局、市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》）将于今年9月1日起正式实施。据相关负责人介绍，这次出台的物业服务收费管理细则强调了在物业管理前期服务中，服务企业和开发商要严格执行的内容，以规范服务企业在物业管理中发生的押金等收费，为业主提供指导性文件，保障业主权利。

规范物业服务收费行为

与2004年的老版收费细则相比，新的细则确实做到了“够详细”。例如规定在实行出入证管理的小区，物业服务企业应当为业主免费配置每户不少于3张小区出入证（含IC卡），机动车按一停车位一证的方式免费配置车辆出入卡；业主对其物业进行室内装修时，物业服务企业可向业主或装修承建单位收取装修保证金（押金），其中住宅建筑面积大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超过3000元/户的装修保证金（押金），住宅建筑面积小于144平方米的可收取不超过2000元/户的装修保证金（押金）。同时，《细则》里对物业服务成本或者物业服务支出构成也作了明确规定。

“我们依据《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》的规定，在收费这方面进行细化，目的就是规范物业管理的收费行为，让服务企业有章可依，让业主不花冤枉钱，明明白白消费。”市住建局相关负责人表示。

《细则》还规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造产生的费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本；物业服务企业可接受委托代收居民的供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用，但不得向业主收取手续费或水电周转金；已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

更突出业主大会作用

经过比对，记者发现，2004年版《细则》中的“住宅（不含别墅）物业服务收费列入政府指导价管理，其他物业服务收费实行市场调节价”的说法在新《细则》中变成了“业主大会成立之前的住宅（含自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”

对此，相关负责人表示，此次《细则》的一个重点就是突出业主大会的作用。他解释道，物业管理的两大主体是服务企业和业主，业主需要通过成立业主大会来决议自己住宅区域的物业管理事项，决定自己需要什么样的服务标准和质量，愿意付多少物业管理费。“但我市目前已成立业主大会的小区还不到30%，可以说比较缺失。而且即使有业主大会，由于成立之初在制定相关《物业服务协议》和《管理规约》时没能够综合小区的整体因素全面考虑，很多细节的缺位，是造成了日后业主与物业服务企业产生矛盾的原因之一。比如，投放在小区电梯里的广告，可以放什么，不能放什么，这个都要考虑好。”

根据规定，当小区20%以上的业主提出申请或者住宅物业出售并交付使用的建筑面积达到50%以上时，业主就可向所处街道办事处申请成立业主大会。“成立业主大会之后，业主可以通过业主大会对关系到自己利益的事情进行决议。小区内，如果利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

据悉，为配合此次《细则》的出台，市住建局正加紧制定物业服务的相关标准，“收费和服务这两个方面是物业管理的重要内涵，为了实现物业管理价质相符的服务，相信服务标准很快就能出台。”

附：江门市发展和改革局、江门市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则全文