案说物业管理收费纷争

物业管理收费一直是业主与物业公司之间难解的“结”，由此发生的矛盾和纷争几乎在每个小区上演，极端情况下，矛盾变得尖锐甚至难以调和，可能演变成为业主和物业公司之间永远的“隔阂”。本文通过剖析现实案例，力争找出业主和物业公司各自的诉求和利益关注点，提出化解隔阂、共建和谐的建言，期望能在业主和物业公司之间求得平衡和协调，从而演奏出和谐社区的和谐音符。

业主什么时候开始交纳物业管理费 ?

[ 案例 ] 江西赣州市客家大道星辰华庭的一名张姓业主与物业公司因为物业管理费收取时间发生争议。张业主认为，自己刚刚拿到新房的钥匙就开始装修，还处于装修期，不能算是已经住到房间里，物业公司一而再再而三地要求全额缴交物业管理费，不能接受。这位张姓业主的观点具有相当的代表性，不少业主把是否已经搬到新房居住看作是缴交物业管理费的时间标准。但这个观点却遭到物业公司反对。物业公司普遍认为，以业主到小区物业管理处办理入住手续，业主取得新房的钥匙作为业主入住的开始，并缴交物业管理费。

[ 点评 ] 从法理上说，判断业主什么时候交纳物业管理费，应该从房屋什么时候处于业主的“实际控制”之下开始，即什么时候房屋的控制权从开发商转移到业主，物业管理费的交纳主体也相应从开发商转移到业主。

考察全国各地物业管理立法，所谓转移“实际控制权”常见的法律表述主要有两种，一种是“交付”或“交付使用” ( 如上海、天津等 ) ，即房屋竣工后经业主验收合格，开发商将房屋交付给业主使用。而交付的标志通常是交钥匙，或者业主在交付通知书上签署同意意见等。开发商往往会通过房屋买卖合同约定交付条件、交付程序以及交付标志，因此，业主在与物业公司交涉是否应该交纳物业管理费时，不妨先仔细分析一下当初与开发商的合同约定，如果房屋确已从法律意义上转移给自己，而无论自己是否实际入住 ( 如空置、出租与他人、装修期间、装修后尚未搬家等 ) ，则应当交纳物业管理费。

第二种立法表述是“入住” ( 如深圳、江西等 ) ，即业主入住之日起开始交纳物业管理费。但“入住”词易生误会，以为是居住到房屋里才算入住，就如本案中张姓业主所认为的那样：装修期间没有搬进去居住怎么算是入住呢？而实际上，法律意义上的“人住”另有含义。如《深圳市物业管理服务收费管理规定》申明确 : “入住”是指入住人收到书面入住 ( 入伙 ) 通知并办理完结相应手续，入住人收到入住 ( 入伙 ) 通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。比较而言，入住的标志究竟是什么，仍然含糊不清，易生歧义和争端，不如“交付”那么容易理解，况且房屋交付本身是业主和开发商之间的房屋买卖合同约定的重要内容，一般合同明确了交付标志，这样即便事后有认识上的不一致，也容易找到一个相对客观