住户与物业公司的纠纷如何处理？

案情

一房地产开发商发布广告，称某广场商品房24小时保安值班，绝对安全，丢失重要财产物业公司负责给予赔偿。张女士基于安全保障而购买了该处商品房的顶层，并与房地产开发商委任的物业管理公司签订了入住协议书。

入住后一个月内，张女士下班后将摩托车停放在小区内。第二天上班时，突然发现摩托车不翼而飞，便立即报警，此事至今未破案。张女士要求物业管理公司赔偿摩托车损失。物业管理公司称：“尽管我公司知道房地产开发商的许诺，但入住协议并未规定丢失重要财产给予赔偿”。经查，物业管理公司并未24小时值班。

入住两个月后雨季来临，顶楼天花板漏水。经物业管理公司做了防水处理后，张女士向开发商要求换房，开发商也同意。但由于漏水导致该房的装修受损。张女士准备不再交纳第二年的物业管理费和供电、供水、供气费以抵消其损失。物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，对张女士的要求持异议。

夏季来临，张女士安装了一个大功率空调。隔壁的李先生因为张女士的空调机声音太大而无法入睡，白天无法正常工作，对张女士非常有意见。分别诉至法院，请求依法处理。

评析

（一）关于张女士丢失摩托车纠纷的法律分析

张女士与物业公司签订的入住协议书，是物业公司对张女士提供物业管理服务的承诺以及张女士愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就张女士的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，但物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，就有保管张女士摩托车的义务。但是房地产公司在售房时明确声称24小时保安值班，绝对安全。而张女士正是相信入住后会有此项服务，才决定购买此处房产。根据我国最高人民法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在此案中，房地产公司在售房阶段所做的安全保证和赔偿许诺进入了与张女士的房屋买卖合同之中，物业管理公司作为受托人，承受了房地产公司的义务，对张女士所丢失的财产，要承担赔偿责任。

（二）关于张女士是否要交纳物业管理费和供水电气费的法律分析

首先要弄清开发商、张女士、物业公司三者的债权、债务关系。这里存在两个法律关系。第一，开发商与张女士之间存在买卖合同关系，因为房屋质量问题，开发商对张女士负有漏水致其装修受损害的赔偿责任；第二，张女士与物业管理公司之间存在就物业方面特定事项的权利义务而约定的合同关系。如果物业管理公司如约履行自己的义务，而张女士不交纳物业管理费，那么是张女士对物业公司负有债务；关于供水电气问题，一般是业主和物业管理公司单独签有协议，应当依照执行，如果张女士拒绝交纳供水电气费，那么张女士对物业管理公司负有债务。而开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。

所以，张女士主张以装修受损赔偿债权抵销物业管理费是不妥的，因为开发商对张女士负债而张女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。

（三）关于张女士的空调噪音侵害李先生权益的法律分析

张女士作为该商品房的所有权人，安装空调，改善住宿条件是其行使所有权的应有之义。但是在依法享有权利的同时，必须接受相应规制。即所有权的行使不应侵害其他人的利益。

张女士的大功率空调的噪音已经扰乱了李先生的正常生活，致其不能正常工作。这违反了我国《民法通则》关于相邻关系的有关规定，我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理给水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。隔壁的李先生可根据《民法通则》的相邻关系制度要求张女士停止使用大功率的空调，安装小功率的空调，并可要求张女士赔礼道歉。