住房多轨制下的管理模式探究

一、“多轨制”的构成

商品房的概念应该是比较明确的，即包含足额交纳土地出让金与土地增值收益，加上勘察设计费、前期工程费、建安工程费、小区及城镇基础设施配套费、管理费及利息、利润和税金等全部内容构成的住房，它充分体现了市场的投入产出规律，体现了国家土地所有权性质：安居房是一种政策补贴的商品房，是以减收或免收土地出让金及相关配套费与税金，而将成本硬性控制在1000元／平方米左右的住房，其目的主要是安置住房困难的中低收入者；房改成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素组成。并为体现购房职工对国家的贡献，可在购房时享有工龄折扣与现住房折，同时享有一次性付款折扣，免缴房税和一次性契税、缓缴土地使用税；房改标准价则基本与房屋的建设成本无关，而由负担价（即双职工所在城市年均工资的适当倍数）与抵交价（即双职工工作年限其间单位资助的住房公积金贴现值的适当比例）之和确定，主要是考虑购房者的承受能力。

显然，“多轨制”不是由市场形成的，而是针对我国多年来城镇职工低工资、高福利的历史原因向市场经济转轨中的政策性产物。

二、“多轨制”面临的问题

首先，流通管理方式不明确。一般商品房及其它类型住房的价格构成已如前所述，目前各法规都将补足优惠部分视作安居房及房改房进入市场的前提，但这里必须明确两个问题：①补足原来的优惠部分包括哪些？土地出让金、工龄折扣、税金？如何补及补给谁？补的差价部分应如何处理？②补足差价部分后房价是否与商品房价相同？以后再次转让是否可视作商品房？原来的安居房及房改房缺口如何弥补？资金如何安排？等等。这些问题不明确将很可能导致政策不连续或加重政府的负担。

第二，所收价款难以维持住宅的简单再生产。除商品房外各种不同的优惠住房的售后服务及维修如果由原出售单位或物业管理公司承担，一方面仍摆脱不了企业办社会的旧框框，另一方面也无法实际运行。

第三，目前房改房上市的管理方式亟待规范。前不久以上海市长宁区购买旧公房并提前上市为试点，出现的“差价换房”短时间形成一个热点，得到了各界的关注、默许甚至肯定。但其中土地所有权应如何体现？土地增值收益应如何处理？江苏常州兴起“贴价换房”，“以旧换新”，也面临着同样的问题。

最后，房改房政策对无法享受房改房的职工来说缺乏公平。目前房改房与安居房价格差距较大，一部分人仅仅由于职业或工作单位不同而只能购安居房或商品房，理论与实践上都无法解释。目前房改房的出售尚在进行之中，但可以肯定，这个问题的提出将是不可避免的。

三、“多轨制”的管理思路

首先，以市（县）行政区划为单位成立直属市（县）政府的房改房物业管理公司与公共住房公司，分别对市（县）内房改房与安居房进行统一管理，以上考虑基于以下三点：（1）《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定：“国有住房出售收入必须按规定的用途专款专用，任何单位或个人都不是截留与挪用。”在某种意义上，无论对行政事业单位还是企业单位，售房所得款项均已脱离各单位正常资金的周转，如统一纳入市（县）政府所属房改房物业管理公司没有太大的障碍，相反还为单位减轻了以后的负担，为住房的社会化创造了条件。（2）可售公房收入对单位来说是镜中月、水中花，不能参与正常周转，同时由于收入量少、维护量大、资金分散，最终很有可能导致萎缩。如能集中起来使用，就可以在住房公积金的普遍归集与统一管理的配合下在住宅的维护与新建中发挥更好的规模效益，以解决更多的住房困难问题。（3）就目前一般来看，职工购买房改房的同时都要与出售单位签订几年的服务合同。从售房单位来讲，售房收入留归单位，而收入远不能在市场上再购置同样一套新房，售房单位则有不平等的感觉（尽管这笔收入单位并不能任意支用），而统一管理则是个人与政府补贴的关系，单位感到不平等的前提已不存在了。由此带了人力资源的社会化。

第二，以市（县）为单位划分最低生活保障线、中低收入线与住房困难线通过划分收入水平可基本确定各类住房消费群体。一般来说，高收入者应购买商品房，而政府应对最低生活保障线的居民予以补贴。这种做法存在两个技术上的问题：一是怎样确定属于何种收入群体。我国目前一般的劳动或人事部门统计的工资性收入，而将非工资性收入排除在外，显然不能完全反映个人收入情况。可以考通过调整统计口径、推广与完善个人所得税申报制度及金税工程的实施来得到改进。二是如果经济地位改变却并不退出优惠房或补交优惠部分而完全进入市场将导致优惠房沉淀量与缺口越来越大，国家负担将越来越重。事实上，目前我国的房改房一般是旧房，结构、户型都较新开发商品房有较大差距；同时，安居房主要目的是安置中低收入的住房困难者，故一般开发的都是中小套型，且地方政府对安居房的购买都有一定限制。如杭州规定了3人（含）以下只允许购50m2左右，4人（含）以上只允许购60m2左右。随着经济地位的改变与消费观念的变化，人们将不再满足于安置型与实用型的住房而对舒适性住房产生需求。政府就进一步规定，对已购房改房或安居房的用户再购商品房，应按当时相应住房的价格由市（县）房改房物业管理公司或公共住房公司收回，并在税收上予以照顾以鼓励换购商品房。这种操作好处有四：（1）政府以较小的代价保持一定优惠房的房源存量，减轻了政府新建安居房的负担；（2）促进商品房的销售，搞活了整个住宅产业市场；（3）承认工龄等优惠部分的历史遗留问题，同时又避开了补交土地出让金等完全进入市场而可能导致市场混乱的危险；（4）继续维持了以高收入者为对象的商品房供应体系与以中、低收入者为对象的政府补贴房供应体系，而后者的维持不是依靠增量而主要是依靠存量调整来进行的，解决了回收资金不足以进行简单再生产的问题。

第三，进行工龄公证以彻底解决历史遗留问题，并尽快制订住房补贴理入工资的办法，以解决原工资体系不能完全体现劳动力再生产价值的问题在工资改革办法出台之前应一方面以倒计时形式限定现住公房职工以成本价购买房改房，过期签订租赁合同；另一方面对符合房改房条件而又无房源的职工按劳动部门核定的工龄进行公证，以享受同其它已购房职工同样待遇，充分体现目前低工资情况下劳动者对公有住房的部分产权。该公证书在今后有房源时可按当时成本价享有工龄折扣待遇或在购商品房时政府予以合理补贴。