物权法环境下物业管理纠纷应对策略

目前我国《物权法》草案关于建筑物区分所有权的定义及相关法律界定，厘清了以前很多争议、模糊的认识，这将大大有助于物业管理行业的规范化发展。但是我们又必须看到，在物权法出台的背景下，业主行使物权权利仍会存在很多可能发生的物权纠纷进而导致物业管理困境，这需要我们及早预见并应对。

（一）物权产权及范围区分引起的纠纷

1、区分所有建筑物专有部分与共有部分界线纠纷

对专有部分与共有部分的细节界定不清，必然导致业主之间为共有界定而引起纠纷。如现实中业主总是将单元房的空调机位、阳台、玻璃窗、遮阳板以及单元房防盗门作为自己的“专有部分”，主张自己有权利随意安装空调、遮阳篷，用自己喜欢的材料与颜色封闭阳台，在阳台或窗户玻璃外面安装张贴醒目广告、招牌或打横幅，在防盗门门口安装尺寸各异的书报箱、鲜奶瓶存放栏等，其他业主则投诉物业管理企业不加约束。

对于这类问题，关键是需要进一步明确这些建筑附属物的权属，是属于法定专有部分还是属于约定专有部分，抑或是共有部分，抑或是共有部分约定专用？其使用处分的限度是什么？在此基础上，物业管理企业至少应该从以下几个方面着手：

首先，争取有关立法机构与管理机构，在立法、司法解释与行政执法等环节给予指引。第二，必须注意《业主公约》及相关公共管理制度的制定，使其成为维护业主公共利益与长远利益的工具。第三，尽快协助有关部门与业主，成立业主大会，使《业主公约》及其附属制度转为社区正式的“宪法”，敦促业主委员会成为维护“宪法”的主导力量。第四，动员街道办、居民委员会积极参与；第五，发挥物业管理企业的专业管理服务技能，促进和谐社区建设。

2、区分所有建筑物共有部分产权纠纷

按照《物权法》草案的规定，绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有；会所与车库，有约定的依照其约定，没有约定的，除开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。

这个物权取得方式的约定规则，由于没有明确究竟谁与谁约定、如何约定才是有法律效力的约定，仍会带来一些麻烦。在现实生活中，开发商总是与购房者进行约定，如约定将窗前绿地归属于一楼业主所有，将楼顶天面约定归属于顶楼购房者。开发商和购房人之间的约定，是否能够约束其他所有的区分所有权人，又如何解决其他区分所有权人对这些窗前绿地与天面的共有权纠纷？与这个案例类似的还有关于架空层、空中花园（中转露台）等的物权问题。

由于这类物权的归属涉及的利益份额较大，往往是开发商与业主之间的矛盾聚集点。无论业主是谁，这些物业大多交由物业管理公司经营管理。物业管理企业通过经营管理取得经营管理的报酬，至于经营收益归谁（扣除物业管理公司经营管理成本与酬金），应该由其产权决定。物业管理企业只认一条原则：谁是这些物业的所有人，谁能合法委托这些物业给自己经营，物业管理企业取得合理报酬后，将收益转还给委托人。